前言：

前些日子，国务院出台《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施，其中提到“支持各地区在房地产税等方面探索创新”，引起热议。

房产税征收如同悬在中国房地产市场头顶的“达摩克利斯之剑”，一直在呼吁，迟迟不见落地。但房产税真的能抑制房价吗?除了房产税，还能采取哪些措施?

房产税还是房地产税?

关于房产税的讨论持续了很长时间，从2011年至今，每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。但讨论的多了，很多人连房产税和房地产税都混淆了。

严格来讲，房地产税是针对房产征收的所有税目的总称，包括印花税、契税、房产税、城镇土地使用税等。

而房产税是被包含在房地产税中，仅针对持有房产本身征收的税种。

中国目前征收房产税吗?答案是征收。

早在1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》便作出规定，房产税以房产为课税对象，向房产所有人或经营管理人征收。征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋。只不过个人的非经营性住房是免征税的。

计税依据有两种，从价计征和从租计征。

从价计征=房产原值*(1-10%～30%)* 1.2%

从租计征=租金收入* 12%。

个人出租住房，按4%的税率征收房产税。

因此，目前我们讨论的房产税征收是针对个人非经营性住房，这将关系到老百姓的个人利益，影响范围极广。

房产税能抑制房价吗?

但房产税对房价或者房地产市场的抑制作用有那么大吗?

先看美国。美国从建国初期就征收房地产税，到了20世纪初，基本每个州都征收房产税，税率范围在0.2%-3%不等。

▼美国各州房产税范围

▲数据来源：Tax Foundation

▼美国房屋价值指数

▲数据来源：Zillow

可以看到，美国房产税率较低，且房价并不受房产税影响。美国房价的“V”型走势，更多是受次贷危机影响，而房产税似乎也没能影响到房价的反弹。

而在不少国家是不征收房产税的，转而以物业税、印花税或土地税代替。比如征收物业税的加拿大，也没能抑制住房价尤其是温哥华和多伦多，遭遇海外购房者的爆炒。

▼加拿大房价近十年增长了108%

▲数据来源：CREA

再来看中国试点房产税的上海和重庆，自2011年实施房产税后，上海的房价并没有停止增长，至2016年底依然增长了77%；而重庆的房价稳定，众所周知是大量供应导致的结果。

因此，想依靠房产税来抑制房价和投机市场，其实作用不大。再加上中国在房产税实施方面的困难环境，房产税的真正落地，恐怕要再等上几年。

3

还有哪些大杀招?

房价暴涨，根本在于供应跟不上需求，而政府想抑制的，是在此基础上产生的投机和非理性投资行为。

仅从财税政策改革看，房产税带来的作用可能有限，那么还有哪些措施能算得上大杀招呢?

资本利得税

资本利得税，即对资本利得(低买高卖资产所获收益)征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。

资本利得税在西方国家是普遍征收的一种税收，有的税率极高。比如美国，在出售房产时，要缴纳15%-35%不等的资本利得税，而英国该项税率也在20%左右，能极大限度的抑制房产投机行为。

但中国并没有单独征收资本利得税，但在企业所得税和个人所得税中都有相关内容。例如转让财产收入、股息、红利等权益性投资收益、租金收入等都应纳税，但对股票转让所得是免税的。

因此，中国的资本利得仍主要针对证券市场，在房产市场尚未真正引入(目前有增值税)。可以想象，在二手房交易环节加入资本利得税，将加大震慑房产投机和非理性投资行为。2014年，财政部部长楼继伟曾表示，资本利得税已纳入改革范围，但出台时间未可知。

但全面征收资本利得税，最受打击的恐怕还是刚需接盘者。炒房者完全可以将这部分强加在买方身上，羊毛出在羊身上，只要其自身资金流允许，有利可图的事情投机者永不会错过。

转让/交易税

转让/交易税，即在房屋转让和交易时征收一定税收。征收范围比资本利得税更广，只要产生转让和交易，就要缴税，打击效力更强。

最明显的例子，是加拿大的温哥华。针对日益火爆的外国人购房(主要是华人)推高房价，从2016年8月2日起，外国购房者在大温哥华地区买房，在其它税种仍需按足额缴纳外，还需要多缴15%的房产转让税。一经推出，温哥华房产市场迅速转冷。

▼8月后大温地区房价下降

▲数据来源：CREA

而中国若要征收交易税，则增值税等其他税收则必须相应减少或抛弃，这就涉及到一整套的房地产税改革，难度可想而知。

空置税

空置税，即针对空置的居民房屋进行征税。

这就牵涉到房屋空置率的概念，以不租不卖不住的房屋数量，除以所有的房屋数量，得出空置率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%至10%之间为合理区；空置率在10%至20%之间为空置危险区；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

那么，中国的房屋空置率有多高?这一数据并没有权威统计，但据腾讯与中国房地产报等机构联合发布调查报告显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间，一线城市空置率22%，二线城市24%，均远超国际警戒线。

而征收空置税，虽不能说完全解决房屋空置问题，但将有效抑制房产投机行为。这在其他国家有例可循。例如，1999年起，法国便针对空置房屋征税，部分城市空置三年以上房屋最高征税15%，可谓极其严厉。最近的样本，则是在推出房产转让税后的温哥华，在2017年全面征收空置税，最高税率为2%。此招一出，受到华人热捧的温哥华房产市场，再次遇冷。

但在中国征收空置税，则面临诸多困境。如何判断房屋空置，将是首要难题。此前有人提出，根据房屋的通电、通水、通气状况判定，但考虑到中国极大的人口流动性和技术原因，真正落实无论是在时间上还是空间上，都极具难度。

遗产税

遗产税，顾名思义，是对死者留下的遗产征税。征收遗产税的主要目的，是通过对富人遗产的高额征税，来减少不劳而获“接力”传富的行为，防止贫富过分悬殊。

但这一税种的争议一直很大。美国自1797年首次开征以来便时征时停，税率也起起落落，各派政治力量围绕遗产税的角力至今余波未平。比如，2001年美国遗产税的个人起征点为67.5万美元，税率是55%；到了2011年，起征点改为500万美元，税率降至35%；2013年，税率又升到了40%。

而中国早就在新中国成立后讨论征收遗产税的可能。1950年通过的《全国税政实施要则》将遗产税作为拟开征的税种之一，但限于当时的条件未予开征。此后官方文件中屡现遗产税的身影，却不见落地。

去年12月，网上再现谣言称“深圳即将在全国率先试点开征遗产税”。传言称，1000万元以上的遗产，适用税率为50%，而且应纳税金不能从遗产里出，且必须在三个月之内交齐，否则全部收归国有。随后虽被深圳国税局辟谣，但可见人们对遗产税的“恐惧”。

对于家庭观念深重且有传承文化的中国人，对于房产在遗产中的占比极大的中国人，征收遗产税将是杀器中的杀器。但对房产投机行为的打击可能效果不好，一个炒房客在去世前早已把房子倒卖完，只给自己留下一套，能奈他何?遗产税的开征，打击最大的是越来越庞大的中产阶级群体和高净值人群。

因此，遗产税的开征，将会更加谨慎，相对于其他税收，恐怕需要更长的时间。

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结束

想要抑制房价暴涨和投机行为，最根本的解决之道是扩大供应，满足住房需求，使房产不再是用来炒的，而是用来住的，从而回归其本质属性。但城市是有边界的，例如北京的边界已扩展到河北，再如香港，土地资源天然受限。扩大供应并不适合每个城市。

最直接的办法是限购限贷。但限购限贷不会长期持续下去，我们只看过去5年的市场就会发现，限购限贷——放松——房价暴涨——再限购限贷，这不可能成为长久之计。

而征税是可用的有效办法之一，这也是“长效机制”其中的一层意思。上述几个税种中，最有可能出台的依然是房产税，预计3-5年落地，税率预估在0.5-2%之间。但要落地，就需要改革整个房地产税收体系和个人所得税体系。

其中最大的困难，是土地公有制。土地不是老百姓自己的，相当于房子是租了70年，还要在此基础上缴税，成本的大幅增加只能“雪上加霜”。

而关不掉的货币防水闸门、扭转不过来的“脱实向虚”态度、无法磨灭的贪欲，都在证明打击房产投机是一场“持久仗”。